厦门第四次土拍（建发业绩大增背后：厦门“地王”左手倒右手）

本文目录

• 建发业绩大增背后：厦门“地王”左手倒右手
• 厦门拍地收入占财政收入比
• 厦门将军祠地块什么时候会拍地
• 厦门2022第四轮土拍时间
• 厦门思明学仕里小区小学读什么学校
• 2021第三次集中土拍统计情况汇总(重庆+杭州+长沙+武汉等15城)
• 厦门房价走势图厦门房价是继续上涨还是下跌

建发业绩大增背后：厦门“地王”左手倒右手

本报记者 郭阳琛 童海华 上海报道

日前，厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）披露了2020年三季报。财报数据显示，前三季度，建发股份实现营收2643.34亿元，同比增长25.66%；归属于上市公司股东的净利润28.14亿元，同比增长54.18%。

业绩大增的秘密在于一块2019年年底出让的厦门总价地王。建发股份于财报中解释称，归属于上市公司股东净利润之所以大幅增长，主要原因正是子公司土地一级开发业务中的该地块，在2020年第一季度确认收入并结转利润。

《中国经营报》记者注意到，彼时，名不见经传的厦门恒融晨房地产开发有限公司（下称“厦门恒融晨”）从建发等众多品牌房企“口中夺食”。但厦门恒融晨却被认为是游离于建发体系外的全资子公司，而“厦门2019P05”地块仅隔半年便被打造为建发养云项目，并出现另一港股上市平台建发国际投资集团有限公司（1908.HK，以下简称“建发国际”）的2020年半年报中。

值得一提的是，建发国际计划承接建发房产全部的房地产开发业务。与此同时，颇为激进的拿地策略，也让其净负债率与剔除预收款后的资产负债率分别飙升至303%和79.24%，连踩两道“红线”，也为规模增长的可持续蒙上一层阴影。

谁的“地王”？

时间拨回至2019年12月24日，厦门市迎来了一场土拍盛宴，集中出让了5宗地块，起拍总价128.3亿元，土地总面积约14.1万平方米，最终总成交金额150.62亿元。建发股份也积极参与其中，共斥资约44亿元拿下了其中的3宗地块。

“重头戏”则是将成为2020年建发股份业绩支柱的2019P05地块，厦门恒融晨以75.25亿元将上述地块收入囊中，还刷新了当时的厦门总价“地王”纪录。据多家媒体报道，厦门恒融晨是建发成立的体系外全资子公司，主要在建发旗下做一级整理的壳公司。

据建发股份公告，2019P05地块属于“后埔-枋湖旧村改造项目”，系建发房产全资子公司厦门市禾山建设发展有限公司（以下简称“禾山公司”）受厦门市湖里区人民政府委托实施的土地一级开发项目。该项目于2008年批复立项，湖里区人民政府作为业主，委托禾山公司承担上述改造项目的开发建设，由禾山公司“费用包干，自求平衡”。

建发股份方面透露，上述项目的经营模式是公司投入资金进行拆迁改造，改造完成后交予政府进行招拍挂，公司在满足地块交付手续等确认条件后，按政府应支付的土地开发费用确认相关收入。由于行业特性，多年的经营成果有可能集中体现在单个会计年度。

据建发股份初步预计，以建发股份2018年度经审计的“归属于母公司股东的净利润”46.72亿元为基数，该地块出让事项将贡献建发股份“归属于母公司股东的净利润”25%以上。

然而，记者注意到，虽然拿地的厦门恒融晨与建发控股表面上并无实质性的关联，但2019P05地块最终打造成的建发养云项目却并表于建发国际中。建发国际半年报显示，建发养云可供销售面积23.29万平方米，建发国际所属权益为80%。

据悉，建发股份主营业务为供应链运营及房地产开发，其房地产开发业务由子公司建发房产负责。而建发国际是建发房产旗下控股子公司，2014年“借壳”在香港上市。

在业务定位上，建发国际主要负责承接建发房产的房地产开发及相关产业链业务，同时负责新兴产业的投资，随着母公司的房地产开发项目逐步注入建发国际，预计3~5年后，建发国际将承接全部建发房产的房地产开发板块。

上述建发股份投资部工作人员则解释称：“建发养云是建发房产开发的，项目宣传时也都打着建发房产的旗号，拍地时建发并没有拍到，是后续通过合作的方式有了一些业务往来。”

值得一提的是，建发养云也有望拿下今年厦门住宅单个项目销售金额和面积的“双料冠军”。据克而瑞厦门统计数据，截至2020年前三季度，建发养云成交金额54.37亿元，市场份额占比9.2%；成交面积8.22万平方米，市场份额占比5.5%，均大幅领先第二名。

土拍凶猛“后遗症”

2020年，建发在土地市场上的表现不可谓不凶猛。据中指研究院最新披露，今年前10个月，建发房产拿地总耗资510亿元，排名第16位；拿地面积481万平方米，排名第29位，与过往排名均有不小的提升。

以其港股上市平台建发股份为例，半年报数据显示，报告期内，建发国际在北京、上海、贵阳、南京、杭州和厦门等核心城市取得18个优质项目，新增项目的总可售面积达288万平方米，同比增长32%，总可售货值为667亿元，同比增长145%；购地权益比例为79%。

中泰证券研究报告指出，上半年建发国际在招拍挂市场新增货值近600亿元，约 90%位于一线和二线城市，约10%位于大本营福建的三线城市。

建发股份也不甘落后。仅在10月，建发股份便在株洲、南昌、淮安三地多次“落子”，总地价达84.52亿元。其中，南昌、淮安所拿地块溢价率均接近55%。此外，今年7月，建发股份以33.64亿元在无锡市新吴区竞得一幅地块，约1.48万元/平方米的楼面价更是让其成为该区楼面单价地王。

在地产评论员严跃进看来，拿地力度比较大与激进，说明企业还是想追求规模。不过由于“三道红线”的约束，未来激进拿地也会面临很多阻力和压力。

相对激进的拿地策略，也使得建发的债务压力雪上加霜。

财报数据显示，截至今年上半年，建发国际负债总额达到1212亿元，较2019年的959亿元增长26%。其中，须于一年内偿还的债务约26.85亿元，长期债务约502.75亿元，相较期初大幅上升。

值得注意的是，建发国际的净负债率已从2019年底的234%飙升至今年上半年的303%。加之剔除预收款后的资产负债率为79.24%，触碰了“三道红线”中的两道。据监管部门规定，两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

建发股份的债务压力同样逆势加大。Wind数据显示，2015年，建发股份的负债率和总负债分别为73.18%和727.63亿元；而到2020年3月末，上述数据已飙升至82.76%和3216.04亿元。对房企而言，负债率达到80%是一个“分水岭”，会有一定的财务风险。

对此，建发控股投资部工作人员表示，公司房产业务在拿地方面算是比较积极，拿地策略具体看业务的把控，会结合自身情况对土地进行评估和考量。“现在才11月，我们会照着合规的标准来做，尽量把负债控制在一个合理的范围内。具体时间还未定，今年年末应该可以的。”

“在债务压力大的时候，若是盲目扩张，可能相关动作就会不可持续。所以还是需要积极降低负债，这是最为核心的内容，尤其是要减少对各类债务的依赖。”严跃进说。

挤入物业“上市潮”

面对陡增的债务和“三道红线”的双重压力，建发选择分拆建发股份旗下物业管理公司建发物业赴港上市。

公开资料显示，建发物业成立于1995年，历经20余年的发展，目前业务范围涵盖全国10余个省（区、市）。招股书显示，截至6月30日，建发物业合同建筑面积为3959.0万平方米，在管面积为2165.1万平方米，在管项目数量超过200个。

招股书数据显示，2017~2019年，建发物业的收益分别为4.47亿元、6.08亿元及8.01亿元，同期毛利分别为1.16亿元、1.40亿元及1.83亿元，净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元和6147.1万元。

然而，公司的盈利能力却较一般。2017~2020一季度，建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.3%，明显落后于物管行业平均毛利率29.8%和平均增速42.6%。

和众多中小型物业公司类似，建发物业也较为依赖母公司等关联方。招股书数据显示，2017~2020年上半年，建发物业在管面积分别为1580.5万平方米、1876.0万平方米、2067.2万平方米及2165.1万平方米，其中来自关联方的在管面积占比分别为67.3%、61.5%、54.4%、55.7%。

此外，建发物业的业务布局也较为集中。2017~2019年，建发物业来自福建省的营收分别为2.20亿元、2.92亿元、3.64亿元，占比分别为72.78%、73.01%、74.83%。从具体城市来看，来自厦门的营收占比分别高达45.46%、44.93%、46.52%。

在业内人士看来，在“三道红线”下，物业公司的上市对于房企而言是很好的融资渠道。但过度依赖母公司可能制约公司未来发展，物业公司要想有更好的表现，还是要有独立的市场拓展能力，以体现市场化可持续发展的能力。同时，通过收并购与提升增值服务收益，取得在规模和业绩方面较高的成长性。

厦门拍地收入占财政收入比

51.83%。2021年，厦门全年的财政收入约1530亿元，土拍收入将近793亿，占比51.83%。厦门，简称“厦”或“鹭”，别称鹭岛，是福建省副省级市、计划单列市，国务院批复确定的中国经济特区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市，2020年1月22日，被住房和城乡建设部命名为国家生态园林城市，被全国双拥工作领导小组办公室授予厦门“全国双拥模范城市”。

厦门将军祠地块什么时候会拍地

厦门将军祠地块2022年3月会发布拍地通告。根据查询相关公开信息：目前将军祠原橡胶厂地块，已成立了拆迁指挥部，至于什么时候会启动土地出让，要等3月的厦门2022土拍计划。

厦门2022第四轮土拍时间

2022.12.20。
换取竞买标志牌时间：2022P13、2022P20、2022P21三宗地块为2022年12月20日上午8：45。T2022P07宗地为2022年12月20日上午10：30。
厦门市自然资源和规划局发布公告，计划于12月20日集中拍卖出让2022年第四批商住用地，本次地块共计4宗，总用地面积8.6公顷，总计价建筑面积20.19，万平方米，总起拍价77.9亿元。

厦门思明学仕里小区小学读什么学校

厦门外国语附属小学洪文校区。

学仕里为20228月底土拍成交地块，由中海竞得，成交总价43.5亿元，楼面价45313元/平。项目位于前埔西路与蔡岭路交叉口东北侧，地处规划中的开元创新社区，片区对标滨北超级总部基地，定位为“软件园二期拓展区”。目前，开元创新社区更新项目已正式开工。

交通配套：项目位于城市主干道吕岭路南侧，可经吕岭路连接成功大道、环岛干道等交通干道，快速到达机场、会展片区、五缘湾等片区。另外，项目还靠近地铁2号线岭兜站和BRT前埔枢纽站，公共交通方便。

商业配套：项目坐拥宝龙一城、蔡塘广场、航空古地石广场、加州商业广场和瑞景商业广场五大商业中心，商业氛围浓厚。

生活配套：地块周边有口腔医院、前埔医院等医疗配套，忠仑公园、湖边水库、前埔健身公园等休闲配套。

项目周边规划厦门第一中学思明分校、厦门外国语学校附属小学洪文校区两所名校。

2021第三次集中土拍统计情况汇总(重庆+杭州+长沙+武汉等15城)

　　2021 第三次集中土拍供地情 况备受关注，重庆、武汉、长沙、杭州、苏州、南京、深圳、合肥、上海、福州、广州、济南、成都、厦门、青岛等城市集中土拍结果已将出来了，下面我整理了第三次集中土拍的一些汇总，一起来看看吧~

　　 一、武汉第三次集中土拍供地情况：

　　1.武汉第三批集中供地原计划出让49宗地，总面积约304万平方米，建筑总规模约871万平方米，总起始价约588亿元；

　　2.原定12月21日-24日4天揭牌的时序进行了部分优化调整，武昌区P(2021)151号地块撤牌，其中33宗地块今日揭牌，另外15宗土地安排在24日揭牌；

　　3.P(2021)178号地块由武汉城建瑞臻房地产开发有限公司(武汉城建+瑞安)以底价82.91亿元竞得，楼面地价14971.11元/平方米，该地块位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口(武船厂区一期A包)，土地面积204771平方米，住宅、商服、教育、公园绿地用地，起始价82.91亿元；

　　4.P(2021)179号地块由武汉城建瑞臻房地产开发有限公司(武汉城建+瑞安)以底价80.07亿元竞得，楼面地价15623.41元/平方米。该地块位于武昌区临江大道与鹦鹉洲长江大桥交叉口(武船厂区一期B包)，土地面积102683平方米，住宅、商服、公园绿地用地，起始价80.07亿元；

　　4.P(2021)180号地块由武汉城建瑞臻房地产开发有限公司(武汉城建+瑞安)以底价2.29亿元竞得，楼面地价2860元/平方米。该地块位于武昌区白沙洲大道与江国路交汇处(天工二期A地块)，土地面积24927平方米，地上总建面80000平方米，住宅、公园绿地用地，起始价2.288亿元；

　　 二、长沙第三次集中土拍供地情况

　　1.长沙市2021年度第三批住宅用地集中出让活动顺利完成， 23宗地块成交，土地总面积153.3963公顷，规划建筑总面积379.7326万方，成交总金额143.9609亿元。

　　2. 从区域分布来看，望城区成为本次集中出让的主力区域，成交面积95.7522公顷，占总成交面积的62.42%;其次为岳麓区，成交面积27.6805公顷，占总成交面积的18.05%;其他区域成交面积共计29.9636公顷，占总成交面积的19.53%。

　　本次住宅用地集中出让吸引了33家房地产企业报名，其中，位于岳麓区望岳街道谷峰村的纯住宅地块(长沙市145号)市场主体参与度较高，经4家房地产企业网上竞买9轮后，最终以17.4935亿元的价格成交，溢价率8%，从此次集中出让来看，市场呈回暖的态势。

　　 三、重庆第三次集中土拍供地情况

　　12月11日，重庆第三次集中土拍完美落幕,此次土拍总成交价276亿元，共成功出让土地23宗，其中有20宗土地底价成交，成交面积225.8万平方米，成交楼面均价为6818元/平方米。

　　 成交价最高

　　此次重庆第三季集中土拍成交价最高的一块地为南岸区弹子石组团A标准分区地块，该地块由国瑞以40.54亿元底价拿下，成交楼面价7965元/平方米。该地块建设用地面积197919.61平方米，为商业用地、商务用地、二类居住用地，规划建筑面积508959.5平方米。

　　(图源铭腾机构)

　　 体量最大

　　体量最大的地块为两江新区悦来组团D分区地块，面积395195.56平方米，规划建筑面积426235.3平方米，该地块最终由万华以30.65亿元拿下，成交楼面价7192元/平方米。

　　(图源铭腾机构)

　　 成交楼面价最高

　　成交楼面价最高的地块为香港置地拿下的江北区观音桥组团I分区I20-3-2/07地块，该地块建设用地面积8826.6平方米，规划建筑面积28245.12平方米，地块成交价3.9亿元，成交楼面价13808元/平方米。

　　　(图源铭腾机构)

　　 四、杭州第三次集中土拍供地情况

　　杭州：杭州第三批次集中供地共推出35宗(含1宗租赁用地)涉宅地，共有24宗地块竞价触顶待22日线下摇号，9宗地块底价成交，2宗地溢价出让，总成交额759.54亿元。

　　 五、苏州第三次集中土拍供地情况

　　苏州：苏州挂出26宗地块，1宗提前中止出让,余下的25宗地中仅2宗地块溢价成交，另外23宗均为底价成交，共计揽金402亿元。

　　 六、南京第三次集中土拍供地情况

　　南京：南京第三批集中供地挂牌出让46宗地块，35宗宅地底价成交，1宗地块流拍，5宗溢价出让，仅有5宗地块达到最高限价等待摇号，共计成交额325亿元。

　 　七、深圳第三次集中土拍供地情况

　　深圳：深圳第三批集中供地挂牌出让22块宅地，1宗土地流拍，其余21宗地块全部成功出让，其中4宗用地底价成交，共吸金453亿元。

　　 八、合肥第三次集中土拍供地情况

　　合肥：合肥市第三批集中供地涉及地块8宗，3宗地块达到最高限价，最终总成交价约75.74亿元。

　　 九、上海第三次集中土拍供地情况

　　上海：上海第三批集中供地共出让27宗住宅用地，总出让面积约156万平方米，总起拍价超411亿元，总成交价格约469亿元，无一宗流拍。

　　 十、福州第三次集中土拍供地情况

　　福州：福州第三批集中供地共出让24宗地块，最终成交22宗，11宗以底价成交，11宗溢价成交，总成交价145.53亿元。

　　 十一、广州第三次集中土拍供地情况

　　广州：广州第三批集中供地共竞拍17宗地块，成功交易13宗，流拍4宗，成交总金额约302亿元。

　　 十二、济南第三次集中土拍供地情况

　　济南：济南64宗宅地成交55宗，其中，底价成交53宗，2宗地块溢价成交，另外有9宗住宅用地流拍，总成交金额约216.2亿元。

　　 十三、成都第三次集中土拍供地情况

　　成都：成都第三批集中供地共出让40宗土地，最终成交33宗地， 总成交金额约328.7亿元，7宗土地流拍，流拍率为17.5%。

　　 十四、厦门第三次集中土拍供地情况

　　厦门：厦门第三批集中供地共出让14幅地块，成功出让7幅，5幅底价成交，2幅低溢价成交，总成交价259.75亿元。

　　 十五、青岛第三次集中土拍供地情况

　　青岛：青岛第三批集中供地出让45宗地块，仅1宗地块溢价成交，另有3宗流拍，其余41宗均底价成交，总揽金133.31亿元。

　　各大企业强势拿地证明了自己的综合实力和发展潜力，现在想在重庆买房的可以关注更多 重庆房产 最新资讯?想便捷查找最全的 重庆楼盘 ，了解 重庆房价 ， 重庆房价 走势?那就一定要收藏 重庆房产网 中专业网站- 重庆 (cq.loupan.com)下面我也给小伙伴们整理了一些重庆热门楼盘，赶紧来看看吧~

厦门房价走势图厦门房价是继续上涨还是下跌

随着一线城市调控政策的实施，导致二线城市房价涨幅进一步扩大。在五月份很多二线城市房价依旧疯涨，超越一线城市，排名位居全国前列。在这次疯涨中，恐怕没有比厦门更加恐怖的城市了，厦门在五月份涨幅最大，房价一跃而上，仅仅低于北上深。这样的房价让多少人兴奋，又让多少人担忧。各地区的房价也是一片“涨声”，涨幅都在10%左右，整体趋势很明显。厦门楼市的疯涨比其它城市来的似乎晚一些，五月全面爆发的楼市会在六月份有所回落吗?2017厦门房价走势图是继续上涨还是下跌呢?如果你打算在厦门买房的话，一定不能错过2017厦门房价走势图及其他相关知识。
2017厦门房价走势图一
年初房价虽平稳过度但人口红利助燃2016年房价
关键词：购房落户人口红利
15年，受落户政策的影响，厦门楼市大爆发，成交量惊人，透支了市场的需求。据数据显示：16年厦门楼市大幅度缩水，房价平稳过度。
相关人士表示：16年房价将继续走强，市场供应量不足，在未来的9年，厦门人口可能增加200-300万，在这样的人口红利下，房屋需求远远不够。“所以我觉得开发商对市场后势很有信心，不会存在价格会下跌的趋势。”
2017厦门房价走势图二
3月岛外房价首破3万开发商集体涨价
关键词：政策利好“金三”房价高涨
3月，龙湖春江郦城房价破3万元/平，掀起厦门楼市的疯涨，仅一周时间，上涨1000-2000元/平，个别高达3000元/平。其中，集美和杏林涨势最为凶猛，如：禹洲中央海岸，从2.3万元涨至2.6万元/_，足足涨了3000元/_。据数据显示：3月，厦门房价涨超5％，与以往实现飞跃的上涨。
2017厦门房价走势图三
4月-7月厦门连推地块房价涨幅居高不下
关键词：土拍楼面价创新高
4月，同安房价破2.5万/平米。土拍结束后，厦门房价再次涌动，多个楼盘提价，至5月，均价从2.3万/升至2.8万/_，可见房价涨势很猛。6月，厦门迎来第二场土拍，从数据可以看到，4-7月，厦门房价涨幅在4.5％以上。
2017厦门房价走势图四
年末以调控收尾厦门房价进入“持平期”
关键词：紧缩调控政策房价下跌
到11月，厦门仅9幅地块出让，土地供应量少，推动了地价的跳跃式上涨。为了抑制过度火热，政府出台一系列紧缩调控政策，由此房屋成交量低迷，厦门房价在11月，迎来连涨20个月后的首跌，跌幅为0.2%。
金砖会议“花落”厦门2017年房价引猜想
关键词：金砖厦门楼市
总的来看，厦门房价处于攀升状态，从各方面来讲，厦门条件优越，居住环境优美；2016年上半年，中央出台多项利好政策，对厦门楼市形成了“镀金”的模式。2017年，金砖国家领导人峰会将在厦门举行，这无疑是个好机会，将成为厦门的名片。在此基础上，厦门楼市将如何发展？房价是否会持续平稳？让我们共同期待。